Actualiser ses connaissances sur les baux commerciaux dont 2 heures de déontologie et 2 heures de non-discrimination

• Actualiser ses connaissances juridiques relatives aux baux commerciaux et à leurs évolutions récentes
• Identifier les différentes conventions (hors statuts, bail commercial, bail dérogatoire, etc.) et leurs conditions d’application
• Analyser les règles de fixation, de plafonnement et de déplafonnement des loyers au cours du bail et lors du renouvellement
• Évaluer les droits et obligations respectifs du bailleur et du preneur
• Appliquer les règles liées aux charges, impôts, taxes, redevances et dépôts de garantie
• Examiner les conditions et effets de la résiliation, des congés, du repentir et du droit d’option
• Déterminer les règles applicables à la cession du bail et au droit de préemption
• Etre en conformité avec la règlementation relative à la déontologie et la non-discrimination
• Repérer les comportements discriminants et établir une politique de lutte contre la discrimination dans l’agence, connaître la procédure, les sanctions
• Réviser les connaissances sur la déontologie relative à la profession immobilière

Appliquer les conditions d’application du statut des baux commerciaux

• Distinguer les conventions hors statuts
• Identifier la convention d’occupation précaire
• Examiner la signature successive de plusieurs baux dérogatoires de plus de 3 ans
• Déterminer si un bail dérogatoire de moins de 3 ans peut être requalifié en bail commercial
• Déterminer le délai de prescription de requalification d’un bail dérogatoire
• Étudier le bail professionnel
• Définir le bail emphytéotique
• Analyser les conséquences d’un défaut d’immatriculation ou d’une mauvaise représentation
• Examiner la nullité du bail et ses conséquences
• Déterminer le point de départ des délais de prescription en demande de requalification
• Appliquer les règles d’ordre public de la loi PINEL applicables aux baux renouvelés

Définir la durée du bail

• Exposer le principe
• Analyser la jurisprudence

Analyser l’état des lieux – exclusivité

• Examiner les conséquences de l’absence d’état des lieux
• Identifier l’absence d’exclusivité en l'absence de disposition expresse dans le bail

Gérer le loyer au cours de la vie du bail

• Appliquer le plafonnement du loyer indexé sur l’ILC à 3,5 % et en mesurer les conséquences
• Fixer le loyer à la valeur locative au cours de la vie du bail suite aux augmentations de l'ICC, de l'ILC et de l'ILAT
• Étudier l’exigibilité des loyers COVID
• Définir la clause d’indexation (Principes, Imprescriptibilité de l’action en répétition non écrite, Applications jurisprudentielles, Réputation non écrite de la clause d’indexation et créance de restitution)

Fixer le loyer du bail renouvelé

• Rappeler l’application selon les situations
• Etudier la fixation amiable
• Expliquer la fixation judiciaire du loyer binaire
• Déterminer la période de référence
• Distinguer loyer plafonné et déplafonné
• Vérifier si la loi PINEL constitue un motif de déplafonnement
• Identifier les modifications légales des obligations respectives des parties
• Recenser les motifs de déplafonnement
• Apprécier la destination
• Apprécier la réduction de surface

Déterminer le dépôt de garantie

• Définir les règles applicables

Définir les obligations contractuelles du bailleur

• Définir l’obligation de délivrance juridique et matérielle du bailleur (Principe, Illustrations jurisprudentielles, Obligation de délivrance et règlement de copropriété, Travaux de structure, de mise en conformité ou de désamiantage
• Vérifier si le preneur peut se dispenser de payer les sommes dues en cas de manquement du bailleur à son obligation de délivrance
• Définir l'indemnisation du préjudice du preneur
• Garantir la jouissance paisible
• Connaître la clause de souffrance et de non-recours

Identifier les obligations contractuelles du preneur

• Remplir l’obligation de paiement
• Définir l'état de restitution des locaux (Avec ou sans clés, État de restitution, Les enjeux économiques pour le locataire de l’état de restitution des locaux (prise en charge des travaux, indemnité d’occupation))

Gérer la résiliation du bail

• Traiter le commandement de payer irrégulier (nullité ou contestation sérieuse?)
• Identifier les motifs de résiliation judiciaire du bail
• Vérifier si le syndicat des copropriétaires peut solliciter la résiliation judiciaire
• Appliquer la clause pénale en référé
• Appliquer les délais et la suspension de la clause résolutoire
• Évaluer les dangers liés à l’expulsion d’un locataire
• Déterminer si le bail se poursuit en cas de perte de la chose louée

Gérer les congés

• Mesurer les conséquences de la délivrance d’un congé tardif
• Analyser la qualification du congé avec offre de renouvellement à des conditions non strictement identiques à celles du bail initial
• Identifier le cas du droit au maintien dans les lieux et au paiement d’une indemnité d’éviction du preneur qui s’est vu délivrer un congé avec refus de renouvellement et paiement d’une indemnité d’éviction
• Traiter le congé avec refus de renouvellement pour motifs graves

Traiter le repentir – droit d’option

• Exercer le repentir
• Mettre en œuvre le droit d’option

Formaliser la cession

• Identifier le formalisme
• Gérer la solidarité entre cédant et cessionnaire
• Vérifier la perte de garantie du bailleur si absence d’information du garant dans le délai d’un mois

Appliquer le droit de préemption

• Déterminer si le droit de préemption est d’ordre public
• Définir le champ d’application du droit de préemption
• Examiner la nullité d’une vente en violation du droit de préemption du preneur
• Traiter le droit de préférence et le congé
• Évaluer les conséquences de la non-réalisation de la vente

Étudier les procédures collectives

• Vérifier si le bailleur peut obtenir la résiliation sans délivrer de commandement de payer visant la clause résolutoire
• Examiner les pouvoirs du juge commissaire en cas de demande de résiliation du bail

La responsabilité déontologique

• Le texte de loi fondateur : le Code de déontologie des professionnels de l‘immobilier (Loi Alur)
• Contenu du code de déontologie + portée : Le champ d‘application du code de déontologie / L‘éthique professionnelle : valeurs et comportements / Le respect des lois et des règlements (discrimination + tracfin)
• Les compétences
• L’organisation et la gestion de leur entreprise (Exercice effectif Gérant de paille, Registre spécial pour agents commerciaux...)
• La transparence (L‘obligation standard, Les nouveautés)
• La confidentialité (La gestion des fichiers clients, La protection des données, Limite de la confidentialité)
• La défense des intérêts en présence
• Les conflits d’intérêts : l‘obligation d‘information au vendeur
• La confraternité : un article novateur
• Le règlement des litiges à l‘amiable (Mise à disposition du service de médiation, Le déroulement de la médiation)
• La discipline et les sanctions (CNTGI, modification de la loi ELAN 2019 et décret du 10 avril 2019)

Lutte contre la discrimination (entrée en vigueur au 1er janvier 2021)

• Caractéristique de la discrimination
• Les acteurs et la procédure
• Le défenseur des droits
• La non-discrimination en matière de location
• La politique de non-discrimination

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